墻體修繕、管網(wǎng)入墻……經(jīng)過實施老舊小區(qū)改造，呼和浩特市賽罕區(qū)公交綜合小區(qū)煥然一新。呼和浩特市公共資源交易服務(wù)平臺發(fā)布信息顯示，2023年大學(xué)西路街道公交綜合小區(qū)等5個老舊小區(qū)樓房主體改造工程資金來源為——政府投資100%。

城市是各類要素資源和經(jīng)濟(jì)社會活動最集中的地方，老舊小區(qū)改造是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、增進(jìn)民生福祉的重要抓手。近年來，調(diào)動社會資本參與老舊小區(qū)改造的呼聲高漲。那么，老舊小區(qū)改造中，我區(qū)社會資本參與情況怎么樣？堵點難點在哪兒？如何破題前行，引導(dǎo)社會力量積極參與老舊小區(qū)改造，盤活小區(qū)閑散資源？記者展開了深入調(diào)查。

政府主導(dǎo)，改造資金財政依賴度高

自治區(qū)住建廳統(tǒng)計顯示：自2019年黨中央、國務(wù)院部署城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造這一惠民生、擴(kuò)內(nèi)需重大舉措以來，內(nèi)蒙古累計改造老舊小區(qū)5108個、67.76萬戶，涉及建筑面積5911萬平方米，惠及人口近190多萬，累計完成投資148億元，先后提供了近10萬個就業(yè)崗位。

“目前，老舊小區(qū)改造資金來源中，中央補(bǔ)助資金占比52%，自治區(qū)財政補(bǔ)助資金占比7.4%，地方專項債占比12%，電力、通信、燃?xì)獾裙芫€單位投資占比7.4%，居民自籌占比1%左右（主要包括居民更換窗戶、戶內(nèi)管網(wǎng)改造），其余為地方自籌。社會資金占比較少。”自治區(qū)住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

據(jù)了解，老舊小區(qū)改造主要分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類。其中，基礎(chǔ)類主要包括小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)直接相關(guān)的供水、排水、供電、移動通信等基礎(chǔ)設(shè)施，以及光纖入戶、架空線路規(guī)整（入地）和建筑物公共部位維修等。完善類主要包括拆除違章建筑、物業(yè)用房、充電設(shè)施、居民活動室、健身器材、綠化美化等。提升類主要包括社區(qū)、衛(wèi)生、教育等公共服務(wù)設(shè)施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區(qū)專項服務(wù)設(shè)施。

“各盟市、旗縣（市、區(qū)）在實際改造中，依據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則》的有關(guān)要求，按照基礎(chǔ)類應(yīng)改盡改、完善類能改多改、提升類積極推進(jìn)的原則，因地制宜確定改造內(nèi)容清單。由于各地財力等各種因素所限，目前基礎(chǔ)類改造實現(xiàn)全覆蓋，完善類改造在逐漸推開，提升類改造在試點推進(jìn)。”自治區(qū)住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

社會資本對接續(xù)、高效、高質(zhì)推進(jìn)老舊小區(qū)改造具有重要作用。但記者在調(diào)查中了解到，受現(xiàn)行規(guī)范制約、老舊小區(qū)增益空間有限、缺乏配套金融工具等影響，社會資本參與老舊小區(qū)改造仍存在“不愿投、不敢投、投不起”等突出問題。

“目前吸引社會投資方面，主要包括供電、通信等運營單位出資，對水氣熱管網(wǎng)等老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施實施升級改造。去年全市老舊小區(qū)改造投資的18億元中，有1億元來自電力、通信等運營商的支持。”呼和浩特市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

內(nèi)蒙古自治區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心社會發(fā)展研究處處長曹永萍指出，老舊小區(qū)在改造過程中存在：改造資金的財政依賴度高，社會資本進(jìn)入積極性低，尚未建立多元化融資機(jī)制，不少地方改造資金主要靠財政補(bǔ)貼；缺乏改造后持續(xù)的維護(hù)資金、居民議事規(guī)則及后續(xù)管理機(jī)制等。

據(jù)了解，在其他一些省區(qū)，社會力量參與老舊小區(qū)改造的積極性同樣不高，這種現(xiàn)象已成為多地共性。

試點引路，高質(zhì)量打造“完整居住社區(qū)”范本

住建部2020年就明確要求，在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中，要建立政府與居民、社會力量合理共擔(dān)改造資金的機(jī)制。

我區(qū)在推進(jìn)老舊小區(qū)改造過程中，也在積極推動社會力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，并取得了一些成績。

包頭市友誼十九改造項目中，吸引中鐵十局康養(yǎng)公司投資6000萬在鍋爐房院內(nèi)新建4層5600平方米“滿庭萱頤養(yǎng)中心”，設(shè)置128張居住床位，提供全天候養(yǎng)老服務(wù)。

鄂爾多斯市準(zhǔn)格爾旗藍(lán)天街道辦創(chuàng)新實施“共建實踐金”項目，協(xié)調(diào)包聯(lián)單位和駐地企事業(yè)單位為社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的新建、改建、擴(kuò)建和維護(hù)、改造、提升出力，在鐵北社區(qū)、烏蘭小區(qū)建設(shè)了幸福安康里口袋廣場等，為居民提供了休閑娛樂的好去處，從根本上提升了小區(qū)的宜居檔次。

結(jié)合完整居住社區(qū)補(bǔ)短板和綠色社區(qū)創(chuàng)建行動，我區(qū)已累計實施47個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造完善提升類示范項目，其中7個項目列入住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)系點清單項目（全國推廣經(jīng)驗）。示范項目統(tǒng)籌考慮社區(qū)活動、養(yǎng)老托幼、文化衛(wèi)生等各類便民服務(wù)、公共服務(wù)內(nèi)容，進(jìn)一步補(bǔ)齊社區(qū)服務(wù)設(shè)施短板，高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量打造“完整居住社區(qū)”范本，構(gòu)建居民15分鐘生活圈。

2021年以來，我區(qū)在老舊小區(qū)改造中共吸引社會投資建成2648個充電樁、新增智能快遞柜295個。

堵點透視，呼吁建立多方共擔(dān)資金籌集機(jī)制

社會資本參與老舊小區(qū)改造由典型引路到全面開花目前還有點兒難。那么，堵點、難點在哪里？

“投資回報周期長、回報率低、收益少，使得企業(yè)不愿意參與老舊小區(qū)改造項目。目前有限的社會投資主要集中在有經(jīng)營收益的項目中，比如快遞柜、養(yǎng)老中心等?！弊灾螀^(qū)住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人指出。

“雖然我市在推動實施老舊小區(qū)改造中取得了一定成效，但與國家老舊小區(qū)改造試點城市要求相比仍然存在差距。主要表現(xiàn)在：旗縣區(qū)積極性和主動性仍然不夠高，核心原因是地方財政財力不足，導(dǎo)致施工進(jìn)度等工作滯后。爭取社會資本、金融機(jī)構(gòu)參與的渠道不通暢、政策偏緊，基礎(chǔ)類老舊小區(qū)改造項目，基本屬于無收益、投資大、剛性需求類項目。受防范化解政府債務(wù)政策限制，金融機(jī)構(gòu)貸款難度較大，籌資渠道單一?！焙艉秃铺厥凶〗ň钟嘘P(guān)負(fù)責(zé)人指出。

針對老舊小區(qū)改造實施過程中存在的資金投入、物業(yè)管理等長效機(jī)制建立等問題，在今年全國兩會上，全國政協(xié)委員、北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司總經(jīng)理李巖建議，引入社會資本、盤活存量資源，構(gòu)建科學(xué)完善的社區(qū)民生經(jīng)濟(jì)微循環(huán)體系。

“在多渠道籌措資金方面，通過盤活存量資源，挖掘服務(wù)收益潛力以及通過相應(yīng)財稅優(yōu)惠，建立多方共擔(dān)的資金籌集機(jī)制，確保老舊小區(qū)改造工作順利進(jìn)行?！辈苡榔冀ㄗh，盤活老舊小區(qū)閑置地塊，通過調(diào)增容積率、改變用途等，吸引社會力量投資。通過PPP模式，由民企、國企成立合資公司作為實施運營主體，實行一體化改造運營。新建改建養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施，通過挖掘小區(qū)及周邊存量資源，引導(dǎo)產(chǎn)權(quán)所有者讓渡周邊國有資產(chǎn)收益及小區(qū)公共收益，包括停車位、充電樁、農(nóng)貿(mào)市場等，實現(xiàn)回收投資。

未來可期，探索老舊小區(qū)改造全生命周期建管一體化機(jī)制

放眼全國，廣州正在以“繡花”功夫推進(jìn)老舊小區(qū)改造。今年5月17日，廣州出臺引入社會資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造全流程辦法，讓老舊小區(qū)改造市場化有章可循，助力實現(xiàn)老舊小區(qū)改造全生命周期建管一體化，提升老舊小區(qū)改造、運營和服務(wù)水平。

為規(guī)范資金使用管理，提高城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造資金使用效率，2020年，呼和浩特市出臺了《呼和浩特市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造資金管理辦法》。今年，按照國家的導(dǎo)向性意見，呼和浩特市住建局牽頭重新修訂了相關(guān)政策，從改造內(nèi)容、改造標(biāo)準(zhǔn)、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、資金補(bǔ)助、各類手續(xù)辦理、中央資金申請、居民出資、社會資本支持、施工組織、存量資源盤活等方面都做出了明確規(guī)定，充分發(fā)揮政策先行和政策保障的作用。

“今年，我們正在積極引導(dǎo)商業(yè)銀行加大產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新力度，在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)前提下，依法合規(guī)對實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項目提供信貸支持。”呼和浩特市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

自治區(qū)層面，也在想方設(shè)法引導(dǎo)社會資本參與老舊小區(qū)改造，本著誰投資、誰受益的原則，將這項民生工程辦好、辦實?！跋乱徊剑覀円鐣α客ㄟ^廣告投放、建設(shè)充電設(shè)施、投放智能快遞箱等方式參與改造，鼓勵城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目由提供‘投融資+設(shè)計+改造+運營+物業(yè)’全過程一體化系統(tǒng)服務(wù)的運營主體參與實施。探索改造項目通過銀行貸款、企業(yè)債券等方式籌集資金?！弊灾螀^(qū)住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人說。