一個“只聞其聲，不見其面”的調(diào)控政策，讓幾乎所有房企都陷入一種焦慮。這就是被稱為“三條紅線”的史上最嚴(yán)厲債務(wù)管控政策。
之所以說“只聞其聲，不見其面”，是因為調(diào)控具體內(nèi)容已非常明朗，但具體執(zhí)行時間尚未出臺。
也就是說，還沒開始執(zhí)行，房企已感受到調(diào)控即將吹來的冷冽。
最近樓市3件事情的發(fā)生，傳出3個信號，證明了這樣一股“冷空氣”的來襲。
房企開始“抱團(tuán)不降價”
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，日前河南房地產(chǎn)商會舉行閉門會議，共同探討調(diào)控政策收緊、企業(yè)發(fā)展等內(nèi)容。從報道中嗅出3個“信號”。
1、 房企有時會打“默契牌”，市場好時共同漲價，市場不好時抱團(tuán)不降價，無論前進(jìn)后退一條線，有些約定俗成、心照不宣的意思，但一般不會互相商量。此次由商會組織發(fā)起，并且是省級商會這樣的級別，把核心房企匯聚一堂，共同商議打折還是不打折，把心照不宣擺到臺面上談，這還是首次。
2、 某全國top3房企代表稱“現(xiàn)在市場本身已經(jīng)相對比較脆弱，需要全國性、本地房企共同維護(hù)”。這句話透露出的意思非常明確，房地產(chǎn)市場在“房住不炒、隨時調(diào)控”的長效機(jī)制下，已經(jīng)不那么樂觀。
3、 會上分析了降價或不降價的利弊，最終取得一致意見：“不降價”。筆者認(rèn)為，降價是短痛，不降價屬于長痛。在“三條紅線”壓力下，不降價不促銷很難降低企業(yè)負(fù)債，到最后總會有繃不住的房企和樓盤出現(xiàn)。
建議：“房住不炒、房不刺激”的長效機(jī)制下，加上“三條紅線”緊扣房企命門，房地產(chǎn)長周期已徹底消失，取而代之的是小周期時代來臨，伴隨城市分化、區(qū)域分化、房企分化、樓盤分化。在這過程中，會出現(xiàn)“二手房價格率先松動、部分房企價格率先松動、庫存較大城市價格率先松動、滯銷樓盤價格率先松動”等現(xiàn)象。對于無房人而言，也許會淘到不錯的房子，降低自己的購房成本。
調(diào)控下，二手房市場率先低迷
目前所有的調(diào)控幾乎都針對新房市場，但最先受傷的卻是二手房市場。對于剛需買房、投資買房，都需要明白其中的原因。
1、 二手房普遍比新房略貴。由于預(yù)售制的存在，大部分新房都是期房。期房屬于“半成品”，因此比同區(qū)域的“成品”二手房價格會略低一些。
2、 新房與二手房本質(zhì)上都是用以居住的。既然居住依然是第一位的，那么“首選買新、次選買舊”是迎合大部分買房人心理的。只有新房供應(yīng)量偏少、住房需求依舊旺盛的城市，二手房成交比例才會高于新房。
3、 大部分情況下，同地段新房比二手房新，還比二手房便宜，新房相比二手房還可能擁有戶型、功能、小區(qū)等方面的優(yōu)勢。所以，什么情況下才會考慮購買二手房呢？這就帶來一個問題，當(dāng)區(qū)域有較多在售新房時，二手房是缺乏流通空間的。
4、 調(diào)控主要針對新房，進(jìn)一步壓縮新房價格漲幅。再加上房企為了現(xiàn)金流用上打折促銷等手段，新房二手房剪刀差進(jìn)一步拉大。這種情況下，二手房流通性愈加減弱。
5、 二手房流通不暢情況下，中介調(diào)整方向發(fā)力新房市場，有限的買房人都被導(dǎo)入新房市場，二手房房東更加“無奈”。
6、 前段時間看到的萬人買房現(xiàn)象，特點都是新房價格遠(yuǎn)低于二手房，超出正常的剪刀差。于是有了“打新熱”。這種情況下，二手房短期內(nèi)變現(xiàn)的可能更低。
數(shù)據(jù)揭示真相。深圳中房協(xié)數(shù)據(jù)表明，自7.15深圳調(diào)控收緊以后，8、9兩個月二手房成交量跌入低谷，成交量只有平時的一半不到。這還是建立在深圳新房供應(yīng)量本就較少、市場主體就是存量房為主的前提下。如果是新房開發(fā)量、建設(shè)量為主的城市（這樣的城市居多），二手房流通空間只會更差。
建議：正如大佬馮侖所說“剛需該買房還是得買，但投資炒房真的不建議，風(fēng)險正在加大?！蓖顿Y買房，正遭遇越來越大的風(fēng)險。以往買了再賣的簡單獲利邏輯已經(jīng)在發(fā)生顛覆性改變，買了不一定會漲價，漲了一不定能賣掉，即便賣掉由于長周期的持有不一定劃算。因此，投資買房該謹(jǐn)慎了。
某房企提出“零利潤思維”
中新經(jīng)緯近期一篇報道顯示，國內(nèi)主打文旅地產(chǎn)的某大型房企，近期開了一場會議，并將會議相關(guān)內(nèi)容發(fā)布在內(nèi)部官網(wǎng)上（后又撤回）。通稿中用了這樣一些詞語“霹靂手段”、“零利潤思維”、“千方百計增加現(xiàn)金流”、“促回款、降負(fù)債”等等。
有沒有發(fā)現(xiàn)這些用詞都非?！爸卑住保?/span>
我們之前看過“活下去”、“房地產(chǎn)白銀時代”等說法，但都屬于“抽象、不直接”的說法。什么是活下去？什么是白銀時代？要怎么做？統(tǒng)統(tǒng)沒有明確內(nèi)容。
這次該房企則不同，使用霹靂手段，不惜零利潤，為了降負(fù)債、促進(jìn)回款、增加現(xiàn)金流，這些都是非常具象的提法，非常直白、直接。
這些用詞，幾乎已經(jīng)把即將使用的手段提前表露出來了，4個字：“打折促銷”。
而中新經(jīng)緯報道中提到，該房企只不過踩了“三條紅線”的其中一條而已，就已“焦慮”到這個程度。事實上，三條紅線都踩了的房企不在少數(shù)。后續(xù)會怎么樣呢？拭目以待。
建議：在目前，除了某房企一家公開7折賣房外，大部分房企依然處于“內(nèi)心焦慮、外表平靜”階段，比如第一段提到了“閉門商談抱團(tuán)不降價”。但隨著即將開始打折促銷的房企可能越來越多，剛需即將迎來買房上車好機(jī)會，炒房客可就要頭疼了。
最后，再把三個案例結(jié)合起來看，樓市冷空氣來襲已十分明顯。房企打折促銷大概率將再次出現(xiàn)，房價微跌或即將到來。
責(zé)任編輯:楊青
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