一場(chǎng)疫情，讓春節(jié)假期變得十分漫長(zhǎng)，城市街頭不復(fù)往日的車水馬龍，沒有人潮、沒有堵車，一切都像是人們?cè)?jīng)想要擁有的樣子。但現(xiàn)在，沒有人不期待城市能回到當(dāng)初那個(gè)繁榮甚至有些擁堵的狀態(tài)。
不過，目前防控形勢(shì)依然嚴(yán)峻，為了減少這場(chǎng)疫情對(duì)生活和經(jīng)濟(jì)的沖擊，各行各業(yè)的人們也開始自救。學(xué)校紛紛鼓勵(lì)老師做“主播”，餐廳加快轉(zhuǎn)型外賣和“菜場(chǎng)”，一些公司撿起擱置許久的在線協(xié)作方案，就連房地產(chǎn)企業(yè)也啟動(dòng)了線上賣房。
一、疫情之下，房企承壓
房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，一旦資金鏈斷裂，生產(chǎn)將不可持續(xù)。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)金流至關(guān)重要，而房企現(xiàn)金流的主要流入來源則是銷售回款和借貸。
按照慣例，每年三四月份都是房地產(chǎn)企業(yè)銷售的重要時(shí)段。以2019年為例，銷售總量為15.9萬億，其中一二月份占比合計(jì)8%，3月份占9%。但今年突如其來的疫情打斷了這個(gè)節(jié)奏。
武漢長(zhǎng)期以來都是眾多全國(guó)性房企布局的核心城市。據(jù)第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，對(duì)于全國(guó)前二十強(qiáng)房企，湖北省銷售額占全國(guó)銷售額之比基本維持在4-6%之間。而此次疫情相對(duì)較重的廣東、浙江、湖南、河南、重慶等省市都是房地產(chǎn)頭部企業(yè)大舉投資的區(qū)域市場(chǎng)。
疫情期間，超過20多個(gè)省區(qū)市售樓處按下暫停鍵、項(xiàng)目復(fù)工日期不斷延長(zhǎng)，這都對(duì)銷售回款造成不利，小房企可能破產(chǎn)，大房企則難免現(xiàn)金流吃緊。
此外，即將到期的企業(yè)債券，給房企帶來不小的再融資壓力。2020年和2021年是房企還債的高峰期。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，2020年中國(guó)房企債券到期償還總規(guī)模為7493.9億元，2021年將超過1萬億元。
據(jù)國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)在2月17日發(fā)布的報(bào)告，在由惠譽(yù)給出債券信用評(píng)級(jí)的166家中國(guó)公司中，有7家公司的“資本市場(chǎng)債務(wù)再融資風(fēng)險(xiǎn)”處于高風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別。7家公司中6家是中小型房企。
據(jù)房地產(chǎn)研究中心克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2020年2月10日，全國(guó)共有69家房企破產(chǎn)，僅2月上旬就有20家。隨著新冠肺炎疫情持續(xù)，更多房企或?qū)⑸暾?qǐng)破產(chǎn)。
二、房企電商化，開啟自救之路
疫情對(duì)房企現(xiàn)金流的影響，不僅局限在中小房企，高杠桿的大型房企也開始求變以緩解資金壓力。
在售樓處關(guān)閉后，房企紛紛涌向了線上平臺(tái)。線上找房平臺(tái)和房企相繼上線“網(wǎng)上售樓處”，提供VR看房、直播賣房等。事實(shí)上，房企在線上營(yíng)銷的投入已有多年，如房產(chǎn)KOL和自媒體大V的樓盤推薦、房源在線搜索、App開屏廣告等，但與電商不同的是，客戶最終的成交決策還是需要在售樓處現(xiàn)場(chǎng)完成。
此外，買房屬于“高客單價(jià)、低頻次”消費(fèi)行為，面對(duì)疫情，消費(fèi)者買房的興致缺缺，加上房子非標(biāo)準(zhǔn)化的屬性，線上場(chǎng)景一時(shí)難以取代線下。因此，線上購(gòu)房的效果最初并不如預(yù)期。
線上購(gòu)房效果不佳，融創(chuàng)、新力、碧桂園、陽光城等房企又相繼推出“無理由退房”服務(wù)，期望能鎖定部分購(gòu)房需求。這一服務(wù)并非新生概念，由恒大于2015年4月最早提出。也正是恒大，將電商賣貨打折引流的套路學(xué)到了極致。
恒大是典型的高周轉(zhuǎn)房企，依賴“快開工、快銷售、快回款”的方式來沖規(guī)模并實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)。這種方式能提高資金周轉(zhuǎn)率，但要求企業(yè)有較快的現(xiàn)金回流速度，否則難以為繼。
因此，面對(duì)疫情，恒大加大了線上售房的力度，其全民營(yíng)銷活動(dòng)和“全線75折”政策賺足了眼球。在2月16日的發(fā)布會(huì)上，恒大管理層宣布，自2月13日全面實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上銷售以來，3天內(nèi)實(shí)現(xiàn)客戶認(rèn)購(gòu)房屋47540套，對(duì)應(yīng)價(jià)值約580億元。
恒大之后，富力地產(chǎn)、中南建設(shè)等房企陸續(xù)效仿，未來或許更多房企會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)。盡管營(yíng)銷活動(dòng)為房企增加不少成本，但早起的鳥兒才有蟲吃，越早搶到客人，才能先解決回款問題。
三、政策紓困樓市
新冠疫情將現(xiàn)金流緊張的房企推向了懸崖邊緣。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石，房地產(chǎn)行業(yè)并不缺少爭(zhēng)議，但必須承認(rèn)的是，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)問題，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將受到較大影響。
在疫情發(fā)生后，從中央層面到地方層面，均推出一系列政策緩解房企壓力。
目前，央行、財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局等多個(gè)部委共出臺(tái)了若干專項(xiàng)通知。從目前出臺(tái)的支持政策內(nèi)容看，主要包括金融資金支持和專項(xiàng)企業(yè)紓困兩方面：
一是面向全社會(huì)提供資金流動(dòng)性支持，具有廣泛性。主要通過公開市場(chǎng)操作提供充足貨幣流動(dòng)性、適當(dāng)下調(diào)貸款利率及增加信用貸款等方式。
2月3日至17日間，央行僅通過公開市場(chǎng)操作投放的流動(dòng)性就高達(dá)3萬億元，較充裕的流動(dòng)性將引導(dǎo)資金成本有所降低，LPR利率大概率下行，與疫情所產(chǎn)生的對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的影響相對(duì)沖。
二是針對(duì)受疫情影響個(gè)人和企業(yè)的支持，主要包括企業(yè)營(yíng)業(yè)產(chǎn)生的稅項(xiàng)的減免、個(gè)人所得稅的免征、企業(yè)及個(gè)人捐贈(zèng)相關(guān)納稅的扣除、對(duì)部分疫情防控保障企業(yè)貸款的財(cái)政貼息等。
各省市也紛紛出臺(tái)政策舒緩房地產(chǎn)行業(yè)困境。目前已有十余省市集體出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的階段性紓困新政，具體涉及：延期或分期繳納土地出讓金，降低土地拍賣保證金比例，放寬預(yù)售條件、稅款繳納最長(zhǎng)可延期3個(gè)月、繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有困難的可申請(qǐng)減免等，意在緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力，支持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)以及經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。
還有部分地區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)諫言：階段性放寬預(yù)售政策，適當(dāng)放寬限購(gòu)政策，降低按揭首付比例，降低二手房交易稅費(fèi)等，以期提振居民購(gòu)房需求，減緩市場(chǎng)下行壓力。
現(xiàn)在的問題是，要為了疫情調(diào)整樓市調(diào)控政策嗎？目前，多家證券機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，樓市調(diào)控政策或?qū)⒊霈F(xiàn)邊際寬松。民生證券研究員認(rèn)為，從宏觀經(jīng)濟(jì)來看，目前政策層面在逐步釋放流動(dòng)性，對(duì)沖疫情沖擊。即便沒有疫情影響，房地產(chǎn)銷售端的增速也將在2020年一季度由正轉(zhuǎn)負(fù)，樓市政策調(diào)整迫在眉睫。
目前來看，未來是否放松房地產(chǎn)調(diào)控仍有待觀察。
四、“75折”之后
在“全線75折”的熱鬧背后，中國(guó)樓市還需要在壓力之下進(jìn)行一些冷思考。
《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》二月刊文章提出，過去半個(gè)多世紀(jì)，鼓勵(lì)自住的房產(chǎn)政策和對(duì)“居者有其屋”的執(zhí)念已經(jīng)在西方引發(fā)了史上最嚴(yán)重、持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的慢性經(jīng)濟(jì)危機(jī)。富裕國(guó)家的房?jī)r(jià)高企和房貸積累加大了發(fā)生危機(jī)的可能，也使市場(chǎng)變得不穩(wěn)固、低效和不公平。
縱觀全球，多數(shù)大城市都染上了這樣的慢性病。在美國(guó)，房?jī)r(jià)的瘋狂上漲集中在一些繁榮城市，其他富裕國(guó)家的全國(guó)平均房?jī)r(jià)均已飆升，英語國(guó)家都出現(xiàn)了全民押注房地產(chǎn)的趨勢(shì)。
失敗的根源在于住房建設(shè)不足，尤其是在就業(yè)崗位充足的繁榮城市附近。各種繁瑣的高房租和高房?jī)r(jià)抑制了外來人口，進(jìn)而造成增長(zhǎng)放緩。此外，住房成本的飛漲造成了巨大的不平等，加劇了代際和地區(qū)差異。
這樣的情景在我們國(guó)家也并不陌生。盡管城市管理者都為城市建立了很多好故事和新名片，但市民們依然感到困惑：特殊時(shí)期，生活的物資可以得到保障嗎？狼性工作方式會(huì)帶來好的報(bào)酬嗎？城市的“搶人大戰(zhàn)”愈演愈烈，未來養(yǎng)老能獲得保障嗎？對(duì)于新市民來說，則還有能否在這座城市立足的焦慮
責(zé)任編輯:楊青
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