這兩年，樓市被打了很多標(biāo)簽。
舉例來說，看漲的專家，比如李鐵，總是以“城鎮(zhèn)化”、“居住品質(zhì)提升”、“農(nóng)民進(jìn)城”作為理由。看跌房?jī)r(jià)的人，又以“居民杠桿率”、“人均居住面積”、“房屋空置率”作為反駁的邏輯。
畢竟，房地產(chǎn)市場(chǎng)的體量，已經(jīng)與20年前不可同日而語了，專家們的爭(zhēng)議越來越多，有房族和剛需之間，觀點(diǎn)的分歧也越來越大。
根據(jù)平安證券房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的研究報(bào)告，我國(guó)商品房銷售面積在2018年首次突破17億平方米，銷售額同比上漲12.2%，多家房企利潤(rùn)也明顯上升，萬科、恒大、碧桂園三家龍頭房企“日賺”接近或超過1億元。
請(qǐng)注意這個(gè)數(shù)字：17億平米，這就是樓市如今的體量，用“龐然大物”來形容，絲毫不為過。
然而，17億平米的樓市，可能要“凝固”了。
何為“凝固”？漲不動(dòng)，跌不了，有錢的已經(jīng)買了，沒錢的寧可等等再說，市場(chǎng)成交趨于清淡，限購、限貸、限售措施頻出，從京滬深到新一線，從二線到地市，從縣城到城郊，房企用促銷換回款，業(yè)主用降價(jià)換現(xiàn)金，無論新房還是二手房，成交周期不斷拉長(zhǎng)。
以下幾個(gè)消息，足夠說明問題。
第一，15個(gè)城市發(fā)布禁漲、限售政策，嚴(yán)陣以待。
據(jù)中新經(jīng)緯近日?qǐng)?bào)道，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入2019年下半年以來，至少已有15個(gè)城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策，通過一系列措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
比如，蘇州年內(nèi)第四次加碼調(diào)控，在土地出讓、居民購房政策、住房信貸稅收等方面進(jìn)一步收緊。大連發(fā)布通知，要求實(shí)施商品住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)。洛陽住房保障和房產(chǎn)管理局明確表示要以2019年4月簽約均價(jià)為基準(zhǔn)價(jià)，再售房源價(jià)格原則上均不得高于該基準(zhǔn)價(jià)。
此外，廈門印發(fā)意見，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目管理，遏制商辦類建設(shè)項(xiàng)目變相改造為公寓、住宅等“類住宅”建筑。寧波則劍指房企違規(guī)收取認(rèn)籌金，出臺(tái)商品房銷售認(rèn)籌管控政策。三亞、鄭州、呼和浩特等地也先后發(fā)布通知，開展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)治理。
禁漲，禁的是房?jī)r(jià)漲幅，簡(jiǎn)單有效。限售，限的是二手房投機(jī)，立竿見影。
第二，央行、社科院“擺明態(tài)度”，住建部出“重拳”。
在8月中下旬，央行副行長(zhǎng)直接表示：房貸利率不會(huì)下降。
在8月25日晚間，央行發(fā)布了房貸利率調(diào)整的公告，自10月8日起，房產(chǎn)按揭貸款利率機(jī)制，從過往的“基準(zhǔn)利率乘以上下浮比例”，改為“LPR+加點(diǎn)”，按揭利率的“錨”，不再是基準(zhǔn)利率，而是LPR。
短短幾天時(shí)間，央行連續(xù)發(fā)聲，加上發(fā)布措施，態(tài)度非常明確：房地產(chǎn)會(huì)繼續(xù)保持平穩(wěn)。
社科院在2019年8月《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》中指出：經(jīng)過近20年的快速發(fā)展，當(dāng)前住房總量供應(yīng)較為充分，住房市場(chǎng)從總體看并無較大的實(shí)際增值空間。
意思很明顯，還指望炒房賺錢的人，已經(jīng)“落伍”了。
此外，住建部在最近一段時(shí)間連連出手，先是在8月中旬表示，將加快推動(dòng)住房保障，明確住房保障設(shè)計(jì)和基本框架，為規(guī)范保障房準(zhǔn)入使用和退出提供依據(jù)。
隨后又發(fā)布了實(shí)現(xiàn)房屋交易合同網(wǎng)簽備案全覆蓋的通知，系統(tǒng)多部門聯(lián)網(wǎng)，在第二次房產(chǎn)普查、房產(chǎn)稅落地預(yù)期的前提下， 其中意味不言自明。
如果說社科院的報(bào)告只是一種觀點(diǎn)的闡釋，那么央行房貸利率參考LPR的機(jī)制、住建部發(fā)布的推進(jìn)保障房、網(wǎng)簽備案全覆蓋，則像一記“重拳”一般，讓樓市氣氛更快得回歸理性。
筆者認(rèn)為，這預(yù)示房地產(chǎn)市場(chǎng)的“寒冬”提前來了。
雖然還是初秋，今年的“金九銀十”，卻似乎有成為“史上最冷”的兆頭，數(shù)據(jù)顯示，在8月份，一線城市新房成交量環(huán)比下降10%，同比下跌7%。二三線城市成交量同環(huán)比雙降，跌幅分別為3%和6%。
顯然，天氣雖然還算涼爽，樓市的溫度卻直線下降，不光是成交量，還有賣地收入、房企融資額、土地市場(chǎng)溢價(jià)率，都出現(xiàn)了明顯走弱。
不過，需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：所謂“寒冬”，更多的是指在土地流拍、房企降價(jià)促銷、二手房成交清淡的基礎(chǔ)上，市場(chǎng)氣氛回歸理性，并非是指樓市會(huì)出現(xiàn)大起大落。
早在七月份，包括《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》、《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》在內(nèi)的多家媒體，就已經(jīng)對(duì)下半年樓市做出了展望，寒冬提前到來絲毫不令人意外。
《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》的報(bào)道說：展望下半年樓市，大致能夠用“穩(wěn)”“嚴(yán)”“緊”三個(gè)字進(jìn)行概括。穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期將得到進(jìn)一步落實(shí)。既防止房?jī)r(jià)過快上漲，又避免大起大落。
7月底，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》指出：熱點(diǎn)城市不再公布房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)融資全面收緊，樓市調(diào)控已超出預(yù)期。
8月份，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道稱：下半年政策仍將以穩(wěn)為主，但房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨進(jìn)一步規(guī)模調(diào)整，同時(shí)應(yīng)當(dāng)警惕部分三四線出現(xiàn)新的庫存風(fēng)險(xiǎn)。
密集的發(fā)聲，意味著密集的信號(hào)，注意，“穩(wěn)”字，就是防止大起大落，大漲不可能，大跌亦然。
這就是預(yù)期的重要性，15個(gè)城市密集發(fā)布調(diào)控措施，只是大環(huán)境下的“小插曲”，未來肯定還會(huì)有更多的城市加入。而央行、社科院、住建部密集的發(fā)聲，就相當(dāng)于一套“組合拳”，將房地產(chǎn)市場(chǎng)“鎖定”到固有的位置，讓價(jià)格變得更平穩(wěn)，讓剛需族買房有更多的余地。
責(zé)任編輯:張弓
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